珠江新城退租，云南“城改王”广州战略收缩
|猎德
| 俊发广佛旧改项目一览 | |||
| 区域 | 项目 | 改造面积（公顷） | 改造金额（亿） |
| 黄埔 | 横沙 | 64.46 | — |
| 增城 | 蓝山 | 129 | 82 |
| 增城 | 新街 | 50 | 31 |
| 顺德 | 勒流三元村 | 73 | — |
| 佛山 | 大沥石桥头村（前期服务） | — | — |
说起俊发，很多人可能有点陌生，但是在云南，其被称为“城改之王”。
根据克而瑞发布的2021年昆明房地产企业销售业绩T20榜单，俊发、融创、万科依旧占据前三的位置。
作为发家于云南的本土房企，俊发已多年蝉联冠军。
其成立于1998年，是集房地产开发、房建工程、市政道路、物业服务、商业及酒店运营及其他多元板块为一体的全国性综合集团公司。
2021年2月10日，俊发集团正式签约广州增城蓝山村旧改项目，改造投资总金额约为82.15亿。
项目位于增城仙村板块，房价1.5万/平出头，年前我们去现场看了一下，项目还没有实质性动作。
|蓝山项目
除了蓝山，在2020年俊发还联合本土企业广东合汇，摘牌增城新街村旧改，整个项目投资30个亿。
新街村，位于13号线地铁新沙站旁，位置相对来说更好。
换句话说，俊发在不到一年的时间里，就拿下了广州增城两个旧改，总投资金额超过110亿。
究其原因，除了集团本身深耕旧改，很大程度上是因为俊发广州团队的本土化。
俊发在广州的团队吸纳了很多从体制出来的专业人才，关系深厚，又能本土化运营。
不过，就算拿到了正式合作企业的身份，目前这两个旧改项目还没有实质性的进展。
据知情人士透露，俊发在广州的两个项目都是跟广东合汇合作，之前其有意转手项目，但没有找到合适的接盘方，增城项目还是有在推进。
作为本土房企，合汇对于增城的旧改相对而言也会更有优势，目前，合汇已经联合奥园操刀南坣村、朱村横塱村等旧改项目。
在俊发全国性战略布局当中，城市更新业务成为了主要抓手。
2020年7月8日至9日，俊发集团投资14.09亿成功摘得上海徐泾老集镇城中村改造三宗地块。
总出让面积约25360平方米，总建筑面积约84943平方米，涵盖商业和住宅，这是俊发进入上海旧改市场的第一个项目。
从官网了解到，目前俊发已入驻大湾区、长三角、华中、西南四个高成长区域，上海、佛山、广州、西安等14城。
而截止2021年8月，其共计开发城市更新项目61个（含在途），总安置48246户。
俊发擅长一二级联动开发，同时还率先建立起“先安置、后搬迁、再拆迁”的开发模式。
在项目改造之初，便为原住民建立安置房，这大大增强了改造的积极性，也缩短了开发的周期。
但这种模式未必符合广州，毕竟你很难找出一块空地。
值得一提的是，俊发全国化布局并不是一帆风顺。
来自克而瑞统计数据，2021年俊发销售额487.2亿，排名57位，而在2020年这一数字为670亿，整整少了187亿。
资金压力可想而知。
去年十月底，有关俊发集团在昆明“裁员传闻”闹得沸沸扬扬，为此俊发在其官方公众号刊登了一篇《严正声明》作为回应。
在《声明》中写道：“为应对当前挑战，俊发集团根据业务发展方向和行业发展特征，进一步深化组织变革，通过流程再造、岗位分解、起立坐下等专项行动，实现更加精细化的管理。期间，严格按照国家有关法律法规，有序推进组织和人员调整。”
说得很复杂，但也明确提到在进行组织和人员调整。
对于俊发来说，随着战略布局收缩，加上广州团队大佬级人物出走，也为在广州的旧改增加了几分变数。
旧改周期本来就长，对资金要求高，有些区域还要求拆迁前置，这就需要支付一大笔拆迁款。
而很多开发商的拆迁款，很多都是融资来的，如果市场行情好，那么这笔钱的成本可以用未来的商品房的销售来覆盖。
在调控如此密集的当下，市场预期变得不可预测，加上“三道红线”，开发商想要借旧改项目融资，能借到的钱也越来越少。
尤其是在黄埔，政策变化之时，广州农商行关于旧改融资新增审批也就暂停了。
短期内商品房不能入市，对于开发商来说，也就没有办法实现“自我造血”，而每天还要支付一大笔拆迁款，不少企业咬牙扛着。
当下城市更新已经不是政策让不让做的问题，而是市场还能不能做的问题。